Wynajem mieszkania - wszystko, co musisz wiedzieć

Jak przygotować mieszkanie pod wynajem?

Wynajmując mieszkanie, powierzasz swoją własność obcym osobom, dlatego tak ważne jest znalezienie odpowiedzialnych lokatorów. To, w jaki dokładnie sposób przygotujesz mieszkanie pod wynajem, zależy od grupy, w jaką celujesz. Studenci zjeżdżający z innych miast nie oczekują luksusu i wysokiego standardu, a raczej przystępnej ceny. Inaczej sprawy się mają w przypadku rodzin z dziećmi czy singli. Tak więc najlepiej na wstępie określ, kto najbardziej interesuje cię jako lokator.

Absolutnym minimum, jeśli chodzi o remont, jest odmalowanie ścian, dokonanie drobnych napraw i wymiana niedziałających urządzeń. Jeśli w mieszkaniu brakuje jakichś elementów wyposażenia, na przykład łóżka, nie spiesz się z ich zakupem. Będziesz mógł uzupełnić mieszkanie o meble po poznaniu potrzeb przyszłych lokatorów w tej kwestii. Może się także okazać, że dysponują oni własnym wyposażeniem lub jego częścią.

Sprawdź także, czy wymiany nie wymaga sprzęt AGD, gdyż wynajmujący często zwracają uwagę na jego stan. Warto pomyśleć o zakupie dodatkowego małego AGD, jak odkurzacz czy mikrofalówka.

Najważniejsze pomieszczenia w oglądanym przez zainteresowanych wynajmem mieszkaniu to nie, jak mogłoby się wydawać, pokoje, a raczej kuchnia i łazienka. W nich niewiele można zdziałać samemu, więc jeśli planujesz inwestycję w przynajmniej częściowy remont lokum, skup się właśnie na kuchni i łazience.

Bardzo ważną kwestią jest także treść twojego ogłoszenia, które umieścisz w serwisach internetowych. Im więcej informacji w nim zawrzesz, tym mniej telefonów z dodatkowymi pytaniami otrzymasz. Warto zatem, by było treściwe i wyczerpujące. W tytule ogłoszenia podaj pełną kwotę wynajmu, czyli uwzględniającą także czynsz do spółdzielni. To znacznie ułatwia potencjalnemu najemcy wyszukanie mieszkania adekwatnego do jego możliwości finansowych. W ogłoszeniu podaj także informacje o przeciętnej wysokości rachunków za media. Poza tym możesz opisać również odległość od kluczowych miejsc w twoim mieście, z uwzględnieniem uczelni w przypadku wyboru grupy docelowej, jaką stanowią studenci.

Kiedy wreszcie przyjdzie do pokazania mieszkania, oczywiście powinien panować w nim porządek. Nic tak nie odstręcza, jak wszechobecny brud. Możesz także zadbać o kilka niedrogich dodatków, które nadadzą wnętrzu choć odrobinę przytulności. To także rzutuje na pozytywniejszy odbiór niż miałoby to miejsce w przypadku gołych ścian i pustych mebli.

Jeśli chcesz wyposażyć mieszkanie całkowicie – dla lokatorów, którzy nie mają własnych sprzętów (często tak jest w przypadku gdy dana osoba przyjeżdża do innego miasta na projekt, a mieszkanie wynajmuje dla niej firma) – przyda ci się poniższa lista rzeczy, które w mieszkaniu powinny się znaleźć (poza meblami, rzecz jasna):

• Kuchnia:
  zmywarka, mikrofalówka, czajnik, komplet garnków, patelnia, komplet talerzy, szklanki/kubki, sztućce.
   
• Łazienka:
  pralka, wiadro, mop
   
• Gospodarcze:
  odkurzacz, suszarka na pranie, deska do prasowania, żelazko.

Co powinno się znaleźć w umowie najmu?

W Internecie znajdziesz mnóstwo gotowych wzorów umowy najmu, ale często nie są one kompletne lub, wręcz przeciwnie, zawierają zupełnie niepotrzebne informacje. Jeśli chcesz, skorzystaj z naszego wzoru, który możesz pobrać tutaj.

Co powinno się znaleźć w umowie? Po pierwsze oznaczenie stron wraz z podaniem danych osobowych, adresem zameldowania i numerem dowodu tożsamości lub dane firmy, jeśli stroną nie jest osoba fizyczna, a osoba prawna. W dalszej kolejności powinno się określić przedmiot umowy, czyli precyzyjny opis mieszkania wraz z dokładnym adresem, określeniem metrażu i wyposażenia, a także oświadczenie, że jesteś właścicielem lub osobą uprawnioną do dysponowania nieruchomością.

Kolejne punkty umowy o wynajem mieszkania powinny zawierać zobowiązania wynajmującego i najemcy. W pierwszym wypadku musi być mowa o oddaniu wynajmującemu lokalu do użytkowania na czas oznaczony w umowie oraz zobowiązanie do zapewnienia właściwego działania instalacji oraz urządzeń niezbędnych do korzystania z lokalu. Do zobowiązań najemcy należy z kolei oczywiście zapłata w wyznaczonym terminie czynszu oraz uiszczanie opłat eksploatacyjnych, a także utrzymywanie mieszkania w dobrym stanie. W zależności od woli stron umowa może nakładać także inne obowiązki zarówno na wynajmującego, jak i najemcę. Możesz na przykład zastrzec, że w lokalu nie wolno palić tytoniu czy trzymać zwierząt.

Skoro wynajmujący jest zobowiązany do terminowego uiszczania czynszu, umowa bezwzględnie musi określać jego wysokość oraz czas na zapłatę, a także formę, na przykład przelewem na wskazane konto. Podobnie sprawy się mają z opłatami rachunków, czyli za gaz, wodę i prąd, których termin płatności również powinien być określony w umowie. Najlepiej ustalić, by były one płatne w zależności od zużycia i terminu każdorazowo z czynszem. Lepiej takimi opłatami zajmuj się sam, zamiast powierzać ich wykonywanie lokatorom.

Zabezpieczeniem dla ciebie w razie opóźnienia z płatnością za rachunki czy czynsz najmu albo też w przypadku wszelkich zniszczeń wynikłych w trakcie użytkowania mieszkania przez lokatorów jest kaucja. Jej wysokość zgodnie z prawem nie może przekraczać aż dwunastokrotności wysokości czynszu, ale praktyka pokazuje, że lokatorzy nie są skorzy płacić więcej niż jednokrotność miesięcznej opłaty za wynajem. Wyłożenie z kieszeni podwójnego czynszu (czyli pierwszego czynszu i kaucji) już jest dla wynajmującego sporym kosztem, a co dopiero gdyby miał zapłacić trzykrotność lub więcej. Trudno będzie ci wynająć mieszkanie z wysoką kaucją.

Ostatnie informacje, które bezwzględnie musi zawierać umowa, to określenie czasu jej trwania oraz okresu wypowiedzenia. Jeśli chodzi o pierwszy zapis – umowa najmu może być zawarta na czas oznaczony (wtedy wymagane jest dokładne wskazanie dnia rozpoczęcia jej obowiązywania oraz daty zakończenia) lub nieoznaczony. W drugim wypadku tym ważniejsze jest wskazanie wystarczającego dla obu stron okresu wypowiedzenia. Zwykle jest to czas od miesiąca do trzech miesięcy. W umowie jednak warto także dodać zapis o tym, że na podstawie porozumienia stron okres wypowiedzenia może ulec stosownemu skróceniu.

Protokół zdawczo-odbiorczy

Choć nie jest częścią umowy, a dodatkiem do niej, protokół zdawczo-odbiorczy to niezbędny element przy wynajmowaniu mieszkania. Zawarte są w nim szczegółowe informacje co do tego, jakie elementy wyposażenia znajdują się w mieszkaniu, wraz z opisem ich stanu.

Dokument ten ma znaczenie w momencie zdawania mieszkania, by móc określić ewentualne braki lub uszkodzenia. Po roku lub dłużej wynajmu możesz po prostu nie pamiętać, co dokładnie znajdowało się w mieszkaniu i czy było w takim stanie, w jakim zastałeś to przy wyprowadzce lokatorów. Im bardziej szczegółowy protokół, tym łatwiej później o rozliczenie kaucji, co nie pozostaje bez znaczenia także dla samych wynajmujących. Nic nie stoi również na przeszkodzie, by stan mieszkania uwiecznić na zdjęciach. Zresztą zapewne wykonasz je na potrzeby umieszczenia ogłoszeń w Internecie.

Protokół zdawczo-odbiorczy określa nie tylko stan samego mieszkania, ale także stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń, takich jak gazomierz, licznik energii elektrycznej czy wodomierz. Sporządzenie omawianego dokumentu przy przekazywaniu lokalu nakazuje ustawa o ochronie lokatorów. Jest to zatem zabezpieczenie interesów obojga stron.

Wynajem mieszkania a podatek

Przychód z tytułu najmu mieszkania, jak każdy inny, podlega opodatkowaniu. To od ciebie zależy, jaki rodzaj opodatkowania wybierzesz, co jest bardzo ważną decyzją. Do wyboru masz ryczałt, w związku z którym w 2018 roku weszły pewne obostrzenia, oraz rozliczenie na zasadach ogólnych.

Pierwszym krokiem dla określenia formy opodatkowania jest podjęcie decyzji, czy mieszkanie wynajmiesz jako osoba prywatna czy też w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W pierwszym wypadku do wyboru masz rozliczenie za pomocą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Od 2018 roku wynosi on 8,5% od przychodu do kwoty 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad wskazaną kwotę. Do stycznia tego roku obowiązywała jedna stawka 8,5%, niezależna od kwoty. Zmianę przyniosła ostatnia nowelizacja ustawy o podatkach dochodowych, która wprowadziła wyższą stawkę dla nadwyżki powyżej 100 000 zł. Z kolei drugi sposób, czyli rozliczenie na zasadach ogólnych odbywa się przy uwzględnieniu stawek 18% lub 32% od uzyskanego dochodu, w zależności od osiągniętego progu podatkowego.

Jeśli chodzi o rozliczenie podatku w sytuacji prowadzenia działalności gospodarczej, tutaj ryczałt nie znajduje zastosowania, a jedynie opodatkowanie na wspomnianych zasadach ogólnych (18% lub 32%) albo na zasadach podatku liniowego w wysokości 19% od dochodu. W tym przypadku nie ma znaczenia już jego wysokość. Jeśli nie prowadzisz działalności, dla jednego lokum raczej nie opłaca ci się jej zakładać, ale w przypadku najmu prywatnego na większą skalę warto rozważyć działalność jako alternatywę.

Warto wziąć pod uwagę, że każdy rodzaj rozliczenia niesie ze sobą pewne przywileje i ograniczenia, które trzeba szczegółowo przeanalizować, a wysokość podatku nie powinna być tutaj kluczowym czynnikiem przy wyborze. W przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych lub podatkiem liniowym masz możliwość odliczenia od przychodu wszystkich kosztów związanych z najmem: czynszu, kosztów remontu, zakupu sprzętów, odsetek od rat kredytu i amortyzacji mieszkania. Masz jednak obowiązek prowadzić pełną ewidencję wszystkich przychodów i kosztów.

Najem prywatny i rozliczenie w formie ryczałtu jest dużo prostszą formą, niewymagającą prowadzenia ewidencji przychodów i kosztów, jednak w tym przypadku nie odliczysz od przychodu nic. Warto jednak usiąść z ołówkiem w ręku i przeliczyć każdy wariant opodatkowania, najlepiej w 12-miesięcznym okresie czasu, aby sprawdzić, co nam się bardziej opłaca.

Reasumując, przy wyborze ryczałtu, rozliczenia na zasadach ogólnych, czyli skali podatkowej (w zależności od osiągniętego progu podatkowego) czy też na podstawie prowadzonej działalności gospodarczej, także na zasadach podatku liniowego, wziąć pod uwagę należy wysokość innych dochodów, a także formę twojego zatrudnienia. Zarówno rozliczenie według skali podatkowej (na zasadach ogólnych), jak i rozliczenie dochodu z najmu w ramach działalności gospodarczej na zasadach ogólnych wiąże się z koniecznością zsumowania kwoty z najmu z dochodami z innych źródeł, na przykład z umowy o pracę, umów o dzieło czy zlecenia. Najlepsza forma rozliczenia jest zatem zależna od twojej indywidualnej sytuacji oraz od wysokości przychodów i kosztów związanych z najmem.

Jak dokonać wyboru sposobu rozliczenia najmu? Jeśli wybierasz działalność gospodarczą, musisz ją zarejestrować, a jeżeli już ją prowadzisz, po prostu zacząć rozliczać wynajem w jej ramach. Nie musisz spełnić żadnych innych formalności czy przenosić mieszkania do majątku firmy, gdyż rozumie się to samo przez się. W przypadku wyboru którejś z form najmu prywatnego konieczne jest złożenie stosownego oświadczenia do naczelnika właściwego ze względu na miejsce zamieszkania Urzędu Skarbowego. Dokonuje się tego raz w roku do dnia 20 stycznia lub do 20 dnia miesiąca następującego po tym, w którym osiągnąłeś pierwszy przychód z tytułu najmu. Jeśli jednak pojawił się on w grudniu, masz czas do końca roku podatkowego. Niezłożenie oświadczenia w stosownym terminie skutkuje rozliczaniem według skali. Jeśli zatem twoim wyborem padł właśnie ten rodzaj rozliczenia, nie musisz już składać oświadczenia. Jest ono za to niezbędne w sytuacji, gdy chcesz zmienić jego formę.

Wynajem w serwisie Airbnb

Jeśli posiadasz mieszkanie w dużym mieście lub ciekawej pod względem turystycznym lokalizacji, możesz rozważyć wynajem krótkoterminowy za pośrednictwem serwisu Airbnb. Niewykluczone, że twoje zyski z tego tytułu w sezonie wyniosą o wiele więcej, niż miałoby to miejsce w przypadku tradycyjnego wynajmu. Czym właściwie jest wspomniany portal i jak z niego korzystać?

Portal jest platformą, która umożliwia wynajem pokoi, mieszkań lub nawet domów bezpośrednio od właścicieli. W tym miejscu spotykają się gospodarze z całego świata z potencjalnymi wynajmującymi, którzy mają możliwość wyboru spośród wielu, bardzo zróżnicowanych pod kątem standardu i tym samym ceny ofert. Ty jako właściciel mieszkania w ciekawej lokalizacji także możesz za pośrednictwem Airbnb zarabiać na wynajmowaniu przestrzeni. Sam ustalasz cenę, określasz dostępność oraz wymyślasz regulamin wedle własnego pomysłu. Wszystko musi się jednak odbywać w zgodzie z prawem międzynarodowym i poszanowaniem polityki antydyskryminacyjnej, gdyż jest to globalna platforma.

Oferty w serwisie wystawia się za darmo, jednak każda zakończona sukcesem rezerwacja wiąże się z koniecznością uiszczenia opłaty serwisowej, która jest pobierana łącznie z obowiązującymi podatkami. W zależności od tego, jaki sposób anulowania rezerwacji wybierzesz w serwisie, wysokość opłat może wynieść 3-5%. Airbnb ma także obowiązek pobrania zaliczki na poczet VAT z tytułu opłat serwisowych. Dotyczy to między innymi państw członkowskich Unii Europejskiej, a więc także i Polski.

O wartość opłat i należny podatek zostanie pomniejszone przekazywane na twoje konto wynagrodzenie. Co prawda, goście płacą za pobyt jeszcze przed wyjazdem, jednak pieniądze te trafiają najpierw na konto serwisu, a do ciebie dopiero po zakończeniu pobytu.

Regulamin serwisu jasno stanowi, że Airbnb nie jest właścicielem ani użytkownikiem oferowanych lokali, a jedynie platformą umożliwiającą spotkanie się gospodarzy z klientami. Akceptacja regulaminu nie jest także jednoznaczna z zawarciem umowy najmu, gdyż ten stanowi, że serwis umożliwia jedynie rezerwację miejsca, w którym ktoś chciałby zamieszkać. Wątpliwości natury prawnej co do umowy najmu rozwiewa fakt, iż nie musi być ona zawarta w formie pisemnej, a obowiązująca zasada swobody umów wskazuje, że strony mogą dowolnie ukształtować wzajemne relacje. Jednak nic nie stoi na przeszkodzie, by podstawowe informacje, jak oznaczenie stron, przedmiot najmu, czas trwania i wysokość czynszu mimo wszystko zawrzeć na piśmie.

Sposobów opodatkowania najmu krótkoterminowego jest kilka, m.in. w formie karty podatkowej, ryczałtu czy też działalności gospodarczej na zasadach ogólnych lub podatku liniowego. Stanowisko fiskusa w interpretacjach nie jest jednoznaczne, ale w większości przypadków wynajem „na doby” klasyfikowany jest nie jako najem czy dzierżawa, lecz jako pozarolnicza działalność gospodarcza. Przed podjęciem decyzji o tym rodzaju wynajmu mieszkania warto skonsultować się z doradcą podatkowym, który rozwieje wszelkie wątpliwości i pomoże wybrać najlepszą formę rozliczenia w twojej sytuacji.

Posiadanie mieszkania na wynajem, zwłaszcza w dużym mieście, to intratne źródło dochodu. Warto dokładnie przemyśleć kwestię jego przeznaczenia i formy wynajmu oraz szczegółowo przeanalizować sposób opodatkowania, by były one jak najbardziej korzystne.

Krzysztof Marski